Quand tu es mandataire immobilier indépendant dans un réseau, tu exerces en principe comme agent commercial, et tes revenus relèvent alors des bénéfices non commerciaux (BNC), ce qui te permet d'être en micro-entreprise avec, en 2026, un plafond de 83 600 € et un abattement de 34 %.
L'agent immobilier titulaire de sa propre carte professionnelle, lui, relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et selon l'administration, cette activité est exclue du régime micro et doit être imposée au régime réel.
Ce qu'il faut bien voir, c'est que l'administration regarde la façon dont tu exerces vraiment, pas l'intitulé que tu mets sur ta carte de visite.
La question que je vérifie à chaque fois
Quand j'analyse la situation d'un mandataire immobilier dans Optimic, il y a un point que je regarde systématiquement avant tout le reste :
est-ce que les revenus sont bien déclarés dans la bonne catégorie ?
Je repense à une mandataire en réseau que j'accompagnais.
Elle déclarait en BNC, et c'était la bonne case, puisqu'elle intervenait pour le compte du réseau, sans carte d'agent immobilier à son nom.
Elle avait aussi une deuxième activité de formation pour adultes, en BNC elle aussi, et elle se demandait si elle devait changer son activité principale tout de suite.
Ma réponse a été de ne pas se précipiter :
mieux vaut que ton activité déclarée reflète la réalité, et le jour où la formation devient vraiment majoritaire dans ton chiffre d'affaires, là, tu fais le changement.
Mais le vrai sujet était ailleurs.
Sur à peu près 22 000 € de chiffre d'affaires, ses charges, hors URSSAF, approchaient les 12 000 €.
Plus de la moitié de son chiffre d'affaires partait en frais, alors que la micro-entreprise suppose que tu n'en as que 34 %, URSSAF comprise.
En comparant avec le régime réel, l'écart dépassait les 2 900 € par an en sa faveur.
Elle m'a dit :
« Je pensais que la micro, c'était forcément le plus simple et le moins cher. »
Le plus simple, oui, souvent ; le moins cher, pas toujours.
Mandataire immobilier : BNC ou BIC ?
C'est LA question, et la doctrine officielle y répond en distinguant deux façons d'exercer.
Tu es agent commercial (mandataire en réseau).
Tu négocies pour le compte d'un réseau ou d'une agence, qui détient la carte professionnelle, et tu es immatriculé au registre spécial des agents commerciaux.
Les agents commerciaux relèvent en règle générale de la catégorie des BNC, et l'administration l'a confirmé pour les conseillers immobiliers indépendants qui exercent réellement comme agents commerciaux.
Tu peux donc être en micro-entreprise (le régime micro-BNC) tant que tu restes sous le plafond de 83 600 € de recettes en 2026, avec un abattement forfaitaire de 34 %.
Tu es agent immobilier au sens de la loi Hoguet.
Tu as ta propre carte professionnelle, tu réalises toi-même des opérations d'entremise sur les biens d'autrui.
Dans ce cas, tu as la qualité d'agent d'affaires, et tes revenus relèvent des BIC.
Et selon l'administration, ces opérations sont exclues du régime micro-entreprise, ce qui veut dire pas d'abattement forfaitaire, et une imposition au régime réel.
Ce n'est pas le code d'activité qui tranche, ce sont tes conditions réelles d'exercice.
Autant te dire qu'une erreur de catégorie ici, ce n'est pas un détail.
Sur quelle ligne déclarer à l'URSSAF ?
En micro-entreprise, ton taux de cotisations dépend de la catégorie de ton activité.
Pour un mandataire en réseau qui exerce comme agent commercial en BNC, c'est la ligne des activités libérales, avec en 2026 un taux de 25,6 % du chiffre d'affaires (hors versement libératoire).
Je vois régulièrement des mandataires inscrits sur la ligne des prestations commerciales à 21,2 %, ou au contraire qui ne savent pas du tout sur quelle base ils cotisent.
Ce qu'il faut bien voir, c'est que la ligne URSSAF, la catégorie fiscale et l'activité déclarée doivent raconter la même histoire, sinon c'est en cas de contrôle que ça se règle, et rarement dans le bon sens.
Et si tu cumules avec une autre activité (formation, coaching, gestion locative…), chaque activité doit être rangée dans la case qui lui correspond.
Et la TVA sur tes commissions ?
Tes commissions sont des prestations de services.
Tant que tu es en franchise en base, tu ne factures pas de TVA, et en 2026, la franchise s'applique tant que tu ne dépasses pas 37 500 € de chiffre d'affaires sur l'année précédente, ou 41 250 € sur l'année en cours.
Je le rappelle parce que c'est important :
la TVA n'est pas un coût pour toi, c'est un impôt payé par le client final, que tu collectes et que tu reverses.
Dans ton métier, il y a en plus une particularité intéressante :
tu factures généralement tes commissions à ton réseau, c'est-à-dire à une entreprise elle-même soumise à la TVA.
Pour elle, que tu factures la TVA en plus ou non, ça ne change rien, puisqu'elle la récupère.
Et la façon dont ta rémunération est fixée (un montant HT, un montant TTC, un pourcentage du prix de vente) change complètement l'impact du passage à la TVA sur ce qui te reste.
C'est un point à lire attentivement dans ton contrat avant de te retrouver au-dessus du seuil.
Si tu approches des 37 500 €, je t'invite à lire mon article sur la peur de dépasser le seuil de TVA, et Smooth TVA est là pour préparer ce passage.
Quelles charges pour un mandataire immobilier ?
C'est là que se cache souvent la plus grosse surprise, parce que ce métier coûte cher à exercer :
l'adhésion ou les packs mensuels du réseau, qui pèsent lourd sur une année ;
les frais de véhicule et les kilomètres, parce qu'on visite, on estime, on fait des rendez-vous ;
la publicité, les portails d'annonces, les panneaux, les photos et visites virtuelles ;
l'assurance responsabilité civile professionnelle ;
la formation obligatoire et les formations métier ;
les logiciels, le téléphone, le matériel informatique ;
le bureau à domicile, les frais bancaires.
En micro-entreprise, aucune de ces charges ne vient en déduction : l'administration applique son abattement de 34 %, et c'est tout.
Et comme une partie de ces 34 % est déjà « mangée » par tes cotisations URSSAF, il reste très peu pour couvrir tout le reste.
Si ton réseau te facture avec de la TVA et que tu es en franchise, tu ne la récupères pas non plus : c'est un élément de plus à intégrer à ta réflexion.
Dans Optimic, on reprend tout ça poste par poste pour voir si la micro te convient encore, et franchement, c'est souvent là que les chiffres parlent d'eux-mêmes (je t'en dis plus sur Optimic ici).
Les pièges que je vois le plus souvent
Se croire en micro alors qu'on exerce comme agent immobilier titulaire de la carte.
L'administration considère que cette activité est exclue du régime micro, et la régularisation peut faire mal.
Se tromper de ligne URSSAF.
Une erreur de catégorie, c'est un taux de cotisations et un abattement qui ne correspondent pas à ton activité.
Rester en micro avec des charges qui dépassent largement 34 %.
C'est le cas de figure le plus fréquent chez les mandataires, à cause du réseau et du véhicule.
Découvrir l'impact du passage à la TVA le jour du dépassement.
Tout dépend de la façon dont ta commission est exprimée dans ton contrat.
Oublier les cotisations à des organisations professionnelles et la formation.
Ce sont des dépenses professionnelles, qu'on a parfois tendance à considérer comme personnelles.
Quand penser au régime réel ou à la société ?
Quand tes charges réelles dépassent ce que la micro suppose, la première étape à étudier est souvent le passage au régime réel, en restant en entreprise individuelle.
La société se pose plus tard, quand le chiffre d'affaires grandit, que tu veux te verser une rémunération maîtrisée, recruter, ou ouvrir ta propre agence.
Je t'explique comment raisonner dans micro-entreprise ou société.
Et si tu ne sais pas par où commencer, le diagnostic gratuit de 2 minutes t'oriente vers ce qui correspond à ta situation.
Tu veux savoir si tu es dans la bonne case ?
Dans Optimic, on vérifie ta catégorie, ta ligne URSSAF, le poids réel de tes charges (réseau, véhicule, publicité) et la situation de ton foyer, puis on compare la micro, le réel et la société.
Tu sais exactement combien tu gardes dans chaque cas, et quand changer sans mauvaise surprise.
Tu approches du seuil de TVA ? Commence par l'ebook gratuit « Passage à la TVA : les 7 erreurs qui coûtent cher ».
Pour aller plus loin
J'ai écrit pour les éditions Nathan un petit guide qui reprend les bases de la micro-entreprise, les catégories, les abattements et la TVA, sans jargon.
« Micro-entreprise, Mini-précis » est disponible en librairie et en ligne pour 4,90 €.
Questions fréquentes
Un mandataire immobilier est-il en BNC ou en BIC ?
S'il exerce réellement comme agent commercial pour le compte d'un réseau, ses revenus relèvent en règle générale des BNC. S'il exerce comme agent immobilier titulaire de la carte au sens de la loi Hoguet, ils relèvent des BIC. Ce sont les conditions réelles d'exercice qui comptent.
Un mandataire immobilier peut-il être en micro-entreprise ?
Oui, quand il exerce comme agent commercial en BNC et reste sous le plafond de 83 600 € de recettes en 2026, avec un abattement de 34 %. L'activité d'agent immobilier titulaire de la carte est en revanche exclue du régime micro selon l'administration.
Quel taux de cotisations URSSAF pour un mandataire immobilier ?
En micro-entreprise, un mandataire agent commercial en BNC relève de la ligne des activités libérales, avec un taux de 25,6 % du chiffre d'affaires en 2026, hors versement libératoire.
Le mandataire immobilier doit-il facturer la TVA sur ses commissions ?
Pas tant qu'il est en franchise en base : en 2026, le seuil est de 37 500 € de chiffre d'affaires (41 250 € en seuil majoré). Au-delà, ses commissions sont soumises à la TVA, et l'impact dépend de la façon dont sa rémunération est fixée dans son contrat.
Les frais du réseau sont-ils déductibles en micro-entreprise ?
Non. En micro-entreprise, aucune charge réelle n'est déduite, l'abattement forfaitaire en tient lieu. Au régime réel, l'adhésion au réseau, le véhicule ou la publicité font partie des charges prises en compte.
Sources officielles
BOFiP, BOI-BNC-CHAMP-10-30-50 (agents commerciaux § 110 à 140, agents immobiliers § 150 et 160) : https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2825-PGP.html
Réponse ministérielle n° 39967, JOAN du 25 janvier 2022, p. 523 (conseillers immobiliers indépendants : BNC pour l'agent commercial, BIC et exclusion du micro pour l'agent immobilier loi Hoguet) : https://www.assemblee-nationale.fr/dyn/15/questions/QANR5L15QE39967.pdf
INPI, « Agent commercial » (définition et immatriculation au registre spécial des agents commerciaux) : https://www.inpi.fr/agent-commercial
Service-public.gouv.fr, « Quelles conséquences pour un micro-entrepreneur qui dépasse les seuils de chiffre d'affaires ? » (plafonds 2026, vérifié le 21/02/2026) : https://entreprendre.service-public.gouv.fr/vosdroits/F32353
Service-public.gouv.fr, « Cotisations sociales d'un micro-entrepreneur : ce qu'il faut savoir » (taux 2026, vérifié le 01/01/2026) : https://entreprendre.service-public.gouv.fr/vosdroits/F36232
Service-public.gouv.fr, « Franchise en base de TVA » (seuils 2026) : https://entreprendre.service-public.gouv.fr/vosdroits/F21746
BOFiP, BOI-TVA-DECLA-40-10-10 (franchise en base), version du 01/07/2026 : https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/849-PGP.html
Amélie Richard
Experte en finance et fondatrice de business émoi
